歡迎來到澳洲蠻牛之家.紅崖

一頭住在紅崖(Redcliffe)的牛,為了實現下半輩子的夢想而獨自來到澳洲打拼!!這個小小的個人網站,是厭惡交際應酬的阿牛,不與社會脫離的最佳方式之一;偶爾隨性的紀錄自己日常生活與每天所聽.所見.所聞的個人心情感想.....。
內容葷素不忌,還請保守的朋友們切莫見怪!

2011-04-07

[新澳客的省思]房市.....


在正式成為新澳客之前的等待期
看到一些國內外新聞之後的個人想法.....










搬進這個新家也快要一年了 ,成為新屋奴的阿牛,也開始注意各地相關的房屋新聞。

我發現不論身在哪裡,其實所謂的房屋策略,最後結果都是差不多的....
 

活在現在的社會,不管在任何國家, 
每個人都面對差不多的現實壓力..


當然,這跟"人口"遷移所導致的"供需平衡"絕對是正相關!




以下是最近分別來自澳洲與台灣之間,租/買房屋壓力相關新聞.....

雖然主題有些差異,
但是都是代表現代老百姓在基本"住"的需要上,都面臨重大的隱憂!!



澳洲新聞(重點節錄)

據2011年3月29日《The Age》報道,飛漲的房租讓澳洲各大城市的家庭越來越難以承擔。
事實上,任何家庭只要在房租付出上超過其總收入的30%就會承受“房屋壓力”,他們基本沒有余力可以儲蓄。


在維州,一個維持最低收入的2小孩家庭為租一個 3室之房要花去收入的36.8%。就算是像Preston這樣的外城區,一套3室房393元的租金就占了他們收入的43.8%,這對典型的工薪家庭來說,仍是很大一筆開支。

...公寓的話,若要租住墨爾本2室公寓中的一室,中等價位為每周170元,這占了任何一個拿初始津貼(Newstart allowance)者收入的63%。

43歲的單親媽媽Melissa Le Guier室4個孩子的母親,她在墨爾本北郊的Wallan租住於一間3室房,每周掙紮於340元的高昂房租。她原是當地市府的一名中老年看護,卻在入住後不久就下了崗。因為拖欠房租,她被房東下退房令,她正對此向VTAC提出訴訟。她表示,若將房租和水電雜費繳齊,她們一家每周便只剩90元維持生計。但她寧可從收入中硬擠出房租也不願搬走。“房租在哪都一樣貴,”她如是說。據房產辦公室的數字,去年第四季度墨爾本的租房空置率只有1.4%,由於激烈的的競爭,墨爾本的3室房租金目前已經上漲了3.9%至11%。

60歲的女演員兼藝術模特Francesca,之前一直是一個租房族,她很樂衷於這種“有點漂泊不羈”的感覺。但3年前,她改變了想法。“50個人要搶同一間房,我怎麽搶得到!”她說,即使是她每周教英語的收入有800元左右亦然。最後她在St Kilda East找到了一間“骯臟的”3室公寓,每周租金160。她說:“我幾乎沒有客廳,因為它看起來像某人的睡房。”
 



這一篇文章是來自維多利亞州,昆士蘭州以農起家,近年來又災禍頻頻,面對同樣的問題只呈現更嚴重而已!!



台灣新聞

買預售屋 自備款恐多一倍
中時 更新日期:"2011/04/07 03:15" 記者朱漢崙/台北報導

工商時報【記者朱漢崙/台北報導】

儘管奢侈稅課稅範圍未擴及預售屋,但未來購屋者要買預售屋恐怕要付出更高成本,銀行主管指出,由於銀行對新北市多個房價飆漲地區的鑑價從嚴把關,並與業者開出的「市場價格」有明顯落差,讓銀行願給予的房貸金額較先前大幅縮水,購屋者因此須增加的自備款至少超過1倍。

銀行主管表示,貸款戶在對預售屋下訂前,必再三檢視建商開出價格的合理性,否則可能出現所貸到金額不如預期。

據了解,不少銀行,特別是大型行庫,由於擔心某些地區房價飆漲太快,內部對相關地區不動產的鑑價結果,已與該地區建商開出的市場行情價出現大幅落差,銀行對不動產的鑑價金額甚至只有建商開出價格的6成。

這類地區,大致以新北市包括林口、三峽、新莊、板橋、淡水等5大地區情況最嚴重。大型行庫主管私下透露,內部有管控放款風險的鑑價機制,例如新莊不少建案已開價到每坪70~90萬元,讓行庫認為這樣的價格偏高,最後貸款金額是以行庫鑑價金額為準,不是建商說多少就值多少。

銀行業者指出,中央銀行尚未啟動房市信用管制政策前,預售屋大都以8成貸款,但現在大型行庫給予房貸成數到8成以上已非常少見,預售屋也不例外,成數多由8成降至7成,若再加上銀行鑑價趨嚴,鑑價金額僅建商開價6成,銀行願貸款金額其實已縮為過去的一半。
也就是說,過去貸款戶只要出2成自備款,現在由於銀行願給予的貸款金額縮減,貸款人至少要準備比以前多1倍的自備款,或是協調建商降價,否則可能發生貸款不足,而無法交屋的難題。


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在我決定買房之間,有人跟我分享了"333購屋法則":

其中的1/3為生活花費,1/3做為儲蓄理財,1/3則為繳交每個月的購屋貸款。

用這樣的比例下去算,可以約略知道自己「買得起」多少「總價」的房子。
當然,333比例也適用在其他"收入"與"生活"之間的調配。



然而,當我正式購屋之後,發現這個定律在澳洲並不容易,而且條件是你必須選擇住在沒有受到房價波動影響的城市。

(或是你活在20年前的澳洲!!)

從上述第一篇新聞,已經很明顯地說明,目前澳洲房租雖然各地不一,但是光"租"房,每月平均價格也差不多約佔總收入的35%~60%。這樣的數據,已經遠遠超過"333法則"的常態....

想一下,在大都市要租一間還不錯三房(包含不錯的屋況、便利的購物、交通機能),每星期租金至少要$400澳幣,而我這個城市,一般租金也差不多在$320澳幣左右

以租屋為例,在333理論下,你一個月的薪水,至少要超過$4800澳幣如果低於這個價目,大部分只能靠減少消費或是分租來弭補不足.....


即便是"租",都已經是"屋奴"了,更何況是"買"??

當然,租屋的人不需要負擔另一個"3"的貸款部分。如果聰明的人懂得拿出這一部分的"3"作為投資,相信也是非常不錯的!!

可惜,
阿牛非常了解自己的惰性。如果決定租房過生活,另一個"3"絕對是會被我用在享受美食和旅遊,還有把自己打扮得光鮮亮麗上....看似在眾人面前風光十足,好像生命中充滿刺激,但是實際上,卻是將下輩子的今年毫不猶豫地拿來揮霍......



如果面對節節高升的房市感到壓力,而後抱著"不想成為屋奴,所以乾脆放縱人生"的心態,對我來說那更是浪費自己的人生.....

過著日復一日,自我找藉口的人生...我是做不到的

與其一輩子在租屋的無根漂泊度過,我寧可選擇購屋....至少有間不動產在手上的感覺是實在的!
缺點就是.....必須有成為"屋奴"的危險

屋(房)奴定義:

有房無錢的人。為了房子而工作賺錢、忙碌到累垮自己,就是屋奴。


對我來說,
買房子是保障自己的後半輩子幸福,不是為了其他目的。不要為了買房子犧牲了生活,如果會因為買房子而回頭過那個超省錢時代的生活,那寧可不要買,因為這間房子是對自己人生的犒賞而不是折磨......

目前為止,
雖然我目前每個月賺的錢,將近40%在房貸上,高於333理論許多;但是,每個月的還款金額,卻等於(甚至低於)租同樣條件的房屋。


也就是說,我自己是自己的房東!!


$350澳幣可以一整年無限次大堡礁的休閒花費,維持了在休閒生活的花費。

購屋至今花了一些錢做小工程變動,讓這裡比較像是自己的家...這就讓其中一個"3"來補完~

現在工作還算穩定,未來最大的短期目標就是讓自己的收入到達333的比例!!(還差一點!!)


明天就跟老闆要加薪吧!哈哈





因為知道,澳洲夢中的"住有其屋",其實都已經成為可望而不可及的幻影....

也正因為如此,讓阿牛更是珍惜現在的好運!