[移民]五月真的是阿牛吉事月．．．．

好消息一連串

開心中．．．．．











上星期發生了兩件讓人開心的大事！！．．．．．

[第一件大事]

宣誓、宣誓！！！！！！

最近把文件整理準備歸檔時，做了一個小小統計：

20110325　一個月前考試完成之後，同時繳件

20110401　收到完成審核通知

20110425　收到公民宣誓通知，時間是５月底．．．．．

就跟我當時申請移民一樣，幾乎都在一個月之內審核完畢．．．．．


不得不讚嘆澳洲移民局的辦事速度，讓阿牛不得不推翻許多人詬病的＂澳洲移民局審核缺乏時效＂的批評！

移民申請？其實很快的！！！！

所以大家都不要太心急啦！　　　　　　　　

說到澳洲的七年（癢了嗎？）每天真地都過得很充實，充滿時效性，我想這一切都歸功許多貴人的鼎力相助．．．．．（雖然在部落格中被我感謝的名單中，有８５％大概都看不懂中文！）

當然，有大部分也是因為＂我是台灣郎＂　　

台灣的國際名聲真的很不錯！！台灣加油～～

以下是未來行程 ：

20110526　宣誓

20110527 申請澳洲護照

20110610 澳洲護照取得

希望還是一樣順利呀！！

（恩．．．．．新護照上第一個章是要蓋哪個國家呢？？）

[第二件好事]

我想購屋的人最希望的，就是買到物超所值的地產．．．．．阿牛自然也不例外！

上星期收到一封信，可以說比收到宣誓通知更開心，那就是：

土地增值報告

根據信裡內容，一年之後，我這裡土地價值提高了１０．５％．．．．．加上附近的大型購物中心開始正式新建，預計在年底完成，屆時將更將刺激附近地區的成長空間！

如果每年都這樣穩定以１０％成長，那就很完美了！！

白日夢中．．．．．

（老闆的兩間地產都沒有變．．．臉臭臭的！）

五月初是生日，　　　　　　　　　
五月中地價漲了１０％ 　　
　　　　　　．．．五月底成澳客！
五月真的是我的吉事月！！！！

這一篇轉貼文章不知道之前有沒有貼過，但是這是阿牛在置產前，仔細研讀的一篇不錯文章，再次貼出來跟大家分享一下！！

“澳洲的房地產市場還是比較穩定，　　　　　　　　　　　　
而且買下房子的同時，土地所有權也歸買主，　　　　　　　
這一點對於投資來說，是長遠發展最大的優勢．．．．．．”

房地產是澳洲成熟規範的支柱產業，面向小民百姓。中青年打算在澳洲安居樂業的，老年人打算在澳洲頤養天年的，小兩口打算在澳洲安家落戶的，都應該考慮買房。根據計算，同類型的房子，買下來或者租下來，即使五年內房價不升，還是買房者比較省錢。

1.澳洲物業市場大趨勢

老百姓生活素質的高品位，本身就包含買房自住帶來的安定感。人均壽命名列世界第四，維持了需求。海外留學生年年湧入，推高市場需求。既定的移民政策，保證了民居住宅的需求率。國土資源豐富（人均世界第一），加上規範開發，保證了持久供應的良性循環，很適宜物業投資。正因為以上原因，同時也造成房價不斷創高，首置會越來越難。

2.哪些人可以買房？

年滿18，全職工作滿三個月或臨時工作已兩年。家庭或個人生活穩定。已備有房價的15% 左右資金。不爛賭。非澳洲永居者（含海外留學生或其海外家長）也可以買房，但要獲堪培拉FIRB批復（律師會替你免費代辦）。其基本條件是:簽證有效期12個月以上。學校出具課程長度證明。只能買全新房或30萬澳元以下的二手房,並且不用於出租。海外者在澳買房，無需親理，澳洲有規範管理。無須收入證明，也能貸到房款的65%。

這一部分已經改變，因為太多人衝過來投資，嚇壞澳洲人，所以只有永久居留ＰＲ和公民可以購屋了！！（詳細情形以現行法規為主！！）

3.首次置業要點。

※這一點很重要！！

首先確定自己買什麽價位的房子，然後積極籌集或積蓄房價的1/10，即首期付款。財力較差者胃口不可太大，老想一步到位，這樣會永遠趕不上房價的升幅。你現在付的每周租金的1000倍通常就是你有能力買房的價位。你的年收入的5倍左右通常就是你能貸到的款額。宜充分利用政府的可能是短期的優惠政策。澳洲房子類型大致有單身公寓studio、分契公寓unit、雅柏文apartment、排屋terrace、鎮屋town house、連體別墅duplex、獨立別墅house。

4.先買自住房還是先買投資房？

通常是先買自住房。但如果現在你的住房租金很便宜，而自己經濟能力欠缺，或一時沒有找到合適自住房（通常找自住房比較挑剔），則宜先買投資房，盡早起步。我當年的年薪只有2萬，就是先買投資房起步的。經濟條件改善後再把先前投資房改為自住，還可省卻增值稅。

5.選擇投資房有哪些要素

※這一點很重要！！

宜近交通、近學校、近生活設施、近公園、近泊車位。一般應該遠教堂、遠寺廟、遠醫院、警局、墓地、遠加油站、修車廠、遠治安差的區、遠空置率高於3%的區。宜買那些租金收入會高於房價的千分之一的，或者是有正回報的物業。或者年回報率（年凈收入除以房價）高於6%的。註意：好地段的小物業，勝過差地段的大物業。

6.哪些會是便宜房？

因為業主離婚、離境或為了買新房而急於拋售的物業。業主因失業、犯案、患病等因素造成無力還貸而急於出售的，或被迫讓銀行拍賣的、或流拍後的物業、或物業小區批量上市的初期推廣階段、或該房有某種明顯缺陷但你卻不在乎的。

7.看房技巧

※這一點很重要！！

看房前和貸款代理已有聯系，到時同步跟上，防止誤時，被人搶先買了你看中的房。不要輕易表露喜歡該物業，防止對方加價。或者幹脆表明有強烈的購買欲，敦促對方降價成交。合理挑出物業的缺點來一一殺價。看房至少二十處以上，做到一看此房，其價格能猜到八九不離十。晚上去看周圍照明、噪音、安全。雨天去看漏水、滲水的暗病。留心看窗外通風、采光、景相。看電器插座、開關數量及位置並逐一試過。看門窗結構及把手並操作。買頂樓時須看天花板有無水跡。老人的住房宜小型、宜實用、宜交通方便。了解物業歷史和出售原因、當時價位。避免兇屋和官非。

8.實施買房時的註意點。

※這一點很重要！！

特喜歡的房，要果斷交10%定金，保證擁有權。風險是你若反悔，將損失一部分定金。比較喜歡的房，要爭取交誠意金HOLDING DEPOSIT，雖不保證擁有權，但可取得優先權。要書面核實代理的承諾，不可輕信。精算各項成本如行政費管理費維修費等，再下決心。別指望找到十全十美的房才買，那會錯失良機。簽字要慎重。簽字前一刻最好再看一次房，便於討價還價，改這改那。一旦簽字了就只能接受現實。買房署名大有乾坤：一人獨買，或兩人共權合買joint tenancy，或兩人分益合買tenant in common，或孩子也簽名，每一樣都會影響今後幾十年，要細聽律師介紹。

9.負扣稅策略。

※這一點很重要！！

這是澳洲鼓勵買房的重要政策：支出抵消收入，從而降低收入稅。如果買房利息支出10000，房租收入5000。另5000可以充抵你當年工資收入，就可以少交5000的稅了。。在澳洲投資房產絕大多數能賺錢，因為幾十年來房價一直穩步上升，只有短期平走或略跌。同時也因為有負扣稅策略，根據計算，還貸款的錢一半左右來自你已經交給稅務局的款項，所以繳稅越多的人越適合買投資房。即使低薪者，也能同時供幾套房。房價有相當增幅後宜及時轉貸，早日以房養房，以錢滾錢，進一步發揮負扣稅潛力。

10.關於買樓花（預售屋）。

優點：可以改動部分設計，更符合你的需要。可付較少的錢，早日得到心儀的房子，有更多時間積累資金。在房價上升期買樓花比買現房利潤大許多。缺點：比買現房的風險大。正式落成時可能在允許範圍內走樣，甚至被偷工減料而很難打贏官司。完工後的市場房價並非和樓花銷售商預測的一樣好。

11.關於物業廣告。

要讀透潛臺詞。"寬敞、現代化、近交通、熱銷中、有水景、功能全"都是常見的用詞，實際上都沒有統一的量化標準。例如"新裝修"，可能只是指油漆過，但是電線老化、雨天下水道堵塞等並未"裝修"。又如"朝北"，可能只是一間不重要的房。"有水景"，卻是要用望遠鏡看的。"3房"，其實只是兩房加一個小書房，等等。買家宜首先打電話具體查詢細節，再決定去看。熟人朋友的介紹比廣告更值得重視。

12. 搬家經驗。

買房和搬家是分不開的。要列出搬家計劃，利用或者避開重要的日子：節假、周末、全家有空、另有要事等。留意搬家公司有否買保險。搬家前結清舊居所有款項，避免搬家後收不到催款信，不知不覺上了黑名單！不準備搬走的東西，在扔掉前先征求新屋主意見，可能他們需要，就充分利用了資源。書面留下關於舊居的日常生活信息和你的聯絡電話給後來買或租你房的人，與人方便也一定會與己方便。