[新澳客的省思]房市．．．．．

在正式成為新澳客之前的等待期

看到一些國內外新聞之後的個人想法．．．．．

搬進這個新家也快要一年了 ，成為新屋奴的阿牛，也開始注意各地相關的房屋新聞。

我發現不論身在哪裡，其實所謂的房屋策略，最後結果都是差不多的．．．．
 

活在現在的社會，不管在任何國家， 

每個人都面對差不多的現實壓力．．

當然，這跟＂人口＂遷移所導致的＂供需平衡＂絕對是正相關！

以下是最近分別來自澳洲與台灣之間，租／買房屋壓力相關新聞．．．．．

雖然主題有些差異，
但是都是代表現代老百姓在基本＂住＂的需要上，都面臨重大的隱憂！！

澳洲新聞（重點節錄）

據2011年3月29日《The Age》報道，飛漲的房租讓澳洲各大城市的家庭越來越難以承擔。
事實上，任何家庭只要在房租付出上超過其總收入的30%就會承受“房屋壓力”，他們基本沒有余力可以儲蓄。

在維州，一個維持最低收入的2小孩家庭為租一個 3室之房要花去收入的36.8%。就算是像Preston這樣的外城區，一套3室房393元的租金就占了他們收入的43.8%，這對典型的工薪家庭來說，仍是很大一筆開支。

．．．公寓的話，若要租住墨爾本2室公寓中的一室，中等價位為每周170元，這占了任何一個拿初始津貼（Newstart allowance）者收入的63%。

43歲的單親媽媽Melissa Le Guier室4個孩子的母親，她在墨爾本北郊的Wallan租住於一間3室房，每周掙紮於340元的高昂房租。她原是當地市府的一名中老年看護，卻在入住後不久就下了崗。因為拖欠房租，她被房東下退房令，她正對此向VTAC提出訴訟。她表示，若將房租和水電雜費繳齊，她們一家每周便只剩90元維持生計。但她寧可從收入中硬擠出房租也不願搬走。“房租在哪都一樣貴，”她如是說。據房產辦公室的數字，去年第四季度墨爾本的租房空置率只有1.4%，由於激烈的的競爭，墨爾本的3室房租金目前已經上漲了3.9%至11%。

60歲的女演員兼藝術模特Francesca，之前一直是一個租房族，她很樂衷於這種“有點漂泊不羈”的感覺。但3年前，她改變了想法。“50個人要搶同一間房，我怎麽搶得到！”她說，即使是她每周教英語的收入有800元左右亦然。最後她在St Kilda East找到了一間“骯臟的”3室公寓，每周租金160。她說：“我幾乎沒有客廳，因為它看起來像某人的睡房。”
 


這一篇文章是來自維多利亞州，昆士蘭州以農起家，近年來又災禍頻頻，面對同樣的問題只呈現更嚴重而已！！

台灣新聞

買預售屋 自備款恐多一倍
中時 更新日期:"2011/04/07 03:15" 記者朱漢崙／台北報導

工商時報【記者朱漢崙／台北報導】

儘管奢侈稅課稅範圍未擴及預售屋，但未來購屋者要買預售屋恐怕要付出更高成本，銀行主管指出，由於銀行對新北市多個房價飆漲地區的鑑價從嚴把關，並與業者開出的「市場價格」有明顯落差，讓銀行願給予的房貸金額較先前大幅縮水，購屋者因此須增加的自備款至少超過1倍。

銀行主管表示，貸款戶在對預售屋下訂前，必再三檢視建商開出價格的合理性，否則可能出現所貸到金額不如預期。

據了解，不少銀行，特別是大型行庫，由於擔心某些地區房價飆漲太快，內部對相關地區不動產的鑑價結果，已與該地區建商開出的市場行情價出現大幅落差，銀行對不動產的鑑價金額甚至只有建商開出價格的6成。

這類地區，大致以新北市包括林口、三峽、新莊、板橋、淡水等5大地區情況最嚴重。大型行庫主管私下透露，內部有管控放款風險的鑑價機制，例如新莊不少建案已開價到每坪70~90萬元，讓行庫認為這樣的價格偏高，最後貸款金額是以行庫鑑價金額為準，不是建商說多少就值多少。

銀行業者指出，中央銀行尚未啟動房市信用管制政策前，預售屋大都以8成貸款，但現在大型行庫給予房貸成數到8成以上已非常少見，預售屋也不例外，成數多由8成降至7成，若再加上銀行鑑價趨嚴，鑑價金額僅建商開價6成，銀行願貸款金額其實已縮為過去的一半。
也就是說，過去貸款戶只要出2成自備款，現在由於銀行願給予的貸款金額縮減，貸款人至少要準備比以前多1倍的自備款，或是協調建商降價，否則可能發生貸款不足，而無法交屋的難題。


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在我決定買房之間，有人跟我分享了＂３３３購屋法則＂：

其中的1/3為生活花費，1/3做為儲蓄理財，1/3則為繳交每個月的購屋貸款。

用這樣的比例下去算，可以約略知道自己「買得起」多少「總價」的房子。

當然，３３３比例也適用在其他＂收入＂與＂生活＂之間的調配。



然而，當我正式購屋之後，發現這個定律在澳洲並不容易，而且條件是你必須選擇住在沒有受到房價波動影響的城市。

（或是你活在２０年前的澳洲！！）

從上述第一篇新聞，已經很明顯地說明，目前澳洲房租雖然各地不一，但是光＂租＂房，每月平均價格也差不多約佔總收入的35%～60%。這樣的數據，已經遠遠超過＂３３３法則＂的常態．．．．

想一下，在大都市要租一間還不錯三房（包含不錯的屋況、便利的購物、交通機能），每星期租金至少要＄４００澳幣，而我這個城市，一般租金也差不多在＄３２０澳幣左右。

以租屋為例，在３３３理論下，你一個月的薪水，至少要超過＄４８００澳幣。如果低於這個價目，大部分只能靠減少消費或是分租來弭補不足．．．．．

即便是＂租＂，都已經是＂屋奴＂了，更何況是＂買＂？？

當然，租屋的人不需要負擔另一個＂３＂的貸款部分。如果聰明的人懂得拿出這一部分的＂３＂作為投資，相信也是非常不錯的！！

可惜，
阿牛非常了解自己的惰性。如果決定租房過生活，另一個＂３＂絕對是會被我用在享受美食和旅遊，還有把自己打扮得光鮮亮麗上．．．．看似在眾人面前風光十足，好像生命中充滿刺激，但是實際上，卻是將下輩子的今年毫不猶豫地拿來揮霍．．．．．．

如果面對節節高升的房市感到壓力，而後抱著＂不想成為屋奴，所以乾脆放縱人生＂的心態，對我來說那更是浪費自己的人生．．．．．

過著日復一日，自我找藉口的人生．．．我是做不到的

與其一輩子在租屋的無根漂泊度過，我寧可選擇購屋．．．．至少有間不動產在手上的感覺是實在的！

缺點就是．．．．．必須有成為＂屋奴＂的危險

屋（房）奴定義：

有房無錢的人。為了房子而工作賺錢、忙碌到累垮自己，就是屋奴。

對我來說，
買房子是保障自己的後半輩子幸福，不是為了其他目的。不要為了買房子犧牲了生活，如果會因為買房子而回頭過那個超省錢時代的生活，那寧可不要買，因為這間房子是對自己人生的犒賞而不是折磨．．．．．．

目前為止，
雖然我目前每個月賺的錢，將近４０％在房貸上，高於３３３理論許多；但是，每個月的還款金額，卻等於（甚至低於）租同樣條件的房屋。

也就是說，我自己是自己的房東！！

＄３５０澳幣可以一整年無限次大堡礁的休閒花費，維持了在休閒生活的花費。

購屋至今花了一些錢做小工程變動，讓這裡比較像是自己的家．．．這就讓其中一個＂３＂來補完～

現在工作還算穩定，未來最大的短期目標就是讓自己的收入到達３３３的比例！！（還差一點！！）

明天就跟老闆要加薪吧！哈哈

因為知道，澳洲夢中的＂住有其屋＂，其實都已經成為可望而不可及的幻影．．．．

也正因為如此，讓阿牛更是珍惜現在的好運！